Hyra eller köpa i Portugal

17 januari 2021

Vad är mest fördelaktigt: Att hyra eller köpa lägenhet eller hus i Portugal?

Frågan att köpa eller hyra bostad i Portugal är det många som ställer sig. Svaret är förstås att det beror på. Men ska du stanna här i flera år kommer det löna sig att köpa och äga bostaden. Här belyser vi några olika aspekter på detta.

Syftet styr

Först lite om hur länge du tänker stanna eller vistas i Portugal och syftet med bostaden. I två fall är det solklart bättre att köpa och äga sitt boende: Det ena är om det är en fritidsbostad, sk ”second home”, som du tänkt behålla och nyttja under flera års tid. Det andra är om du ska bosätta dig en längre tid i landet. Säg mer än två, tre år.
Hyra är mer fördelaktigt för kortare perioder och enda alternativet om du inte tänkt spendera mer än någon eller några veckor i Portugal. De lägenheter som marknadsförs och som du kommer i kontakt med via annonser på webben och hyresförmedlare är nästan uteslutande andrahandsuthyrning där någon investerat i en bostad och sedan hyr ut för att tjäna lite pengar. Här är hyressättningen oreglerad och när man hyr ut möblerat kan man sätta mycket höga månadsavgifter så länge det finns en marknad som efterfrågar lägenheten.

Årstiden viktig

En viktig parameter är när på året du tänkt hyra. Om bostaden ligger kustnära är juli och speciellt augusti mycket lukrativa månader för veckouthyrning. Många kuststäder har stor efterfrågan på hyresgäster från Portugal, Spanien och Frankrike från och med mitten av juli till början av september. Ligger bostaden på gångavstånd från krog och strand och kanske dessutom har några av USParna; terrass, havsutsikt, pool och garage är det mycket fördelaktigt att hyra ut vecka för vecka under semestertider. Då kan hyreskostnaden för en vecka vara i samma storlek som månadshyran vissa vinterveckor. Det här gör det lite knepigt att hitta bra hyreslägenheter till en vettig månadsavgift i en period över 12 månader eller längre. Många hyr bara ut sammanhängande perioder på höst, vinter och vår. Under sommaren vill de ha en ledig lägenhet för veckouthyrning.

Boendestandard och inomhuskomfort

Man läser ibland på sociala medier om kalla lägenheter med fuktproblem och dålig ventilation i Portugal. De flesta som upplever detta sitter i en hyreslägenhet som de hyrde och kontrollbesökte under sommaren eller tidiga hösten då värme och ventilation inte behövs. Sedan kommer en vinter med mer nederbörd och svala nätter. Då behövs en bra värmeanläggning och fungerande ventilation. Något som många villor och lägenheter saknar i Portugal. 
Köper du bostaden kan du enklare ställa krav. Är det nyproduktion så beställer du helt enkelt ett väl fungerande värmesystem från början. Letar du bland begagnade bostäder kan du ju ta bort dem som inte har värme. Alternativt räkna in i budgeten att du efterinstallerar en väl fungerande värmeanläggning.

Mer om värmesystem och ventilation i Portugal: Värme i Portugal

Hög månadsavgift

Att månadshyran sticker iväg beror också på skatter och i många fall provisioner till förmedlare. I Portugal är det skatt på hyresintäkter från första Euron. Den varierar lite beroende om du hyr via auktoriserad förmedlare eller direkt av en privatperson. Räkna med att uthyrarens intäkt beskattas med ca 25%. Är det sedan en förmedlare inblandad och du hyr ett helt år eller längre så brukar förmedlingsprovisionen vara att första månadshyran går till förmedlaren. När du vet det här blir det enklare att förstå varför månadskostnaden blir högre när du hyr jämfört med att betala ränta på kapital samt underhållskostnader och äga bostaden själv.

Kostnader då du äger din bostad

Väljer du att köpa en bostad är det bra att veta att alla lägenheter är sk ägarlägenheter. Det är ingen bostadsrättsförening som tar en månadsavgift för drift och skötsel. Du blir heller inte delägare i en bostadsrättsförening. Du blir ägare till lägenheten på samma sätt som du blir ägare till en villa.
En stor fördel med detta är att månadsavgiften blir låg. Jämfört Sverige mycket låg. Begagnade lägenheter om ca 80 – 100 kvm kan ligga på månadsavgifter om 30 – 40 Euro. Nyproduktion med hög standard, poolområde och garage runt 100 Euro.
Till detta kommer en fastighetsskatt som här i Nazaré är 0,45% av taxeringsvärdet. Och taxeringsvärdet ska motsvara ungefär 70% av marknadsvärdet. Sophantering ingår i fastighetsskatten. Du kan utnyttja de sopstationer som finns i varje bostadsområde.

Kapitalkostnad: även om du har kapitalet så bör du ändå räkna med en kapitalkostnad motsvarande bankräntan. Du kan ofta låna upp till 75% av bostadens värde och du måste amortera av hela lånet fram till den dag du fyller 75 år.

Sedan tillkommer givetvis löpande kostnader och förbrukning: Gas, el, internet, vatten. Men det läggs ju för det mesta på när du hyr en lägenhet. Så där blir det samma kostnader.
Det finns också transaktions- och stämpelskatter skatter som köparen betalar vid tillträdet. Exempel: Köper du en bostad för 250.000Euro ligger detta på 5% av köpeskillingen.
Mer här: Köpprocessen i Portugal.

Mäklararvode: Det är säljaren som betalar provisionen. Du kan ställa ganska höga krav på mäklaren vad gäller hjälp och service även utanför det som gäller själva bostadsköpet. Anlitar du Portugalagent hjälper vi dig med rätt mycket extra i termer av: avtal med leverantörer (gas, el, internet m m), bankkontakter, kontakt med rätt myndigheter m m. Vi erbjuder också långtgående ”after sales”. Vi har bra nätverk och kontakter så du kan alltid fråga oss om du letar efter en hantverkare, bilverkstad eller jurist t.ex.

Förmodad värdeökning

En annan uppsida när du äger bostaden är att den förmodligen går upp i värde under tiden du bor där. Vi har sett fina värdestegringar här på Silverkusten sedan vi började vår verksamhet våren 2015. Coronaåret 2020 var väl ingen värdehöjare men 2019 och 2018 var riktigt bra. Vår bedömning är att det finns ett uppdämt behov och så snart det blir enkelt att resa igen kommer efterfrågan öka. Förmodligen med en ketchupeffekt. Så den som köper in sig i marknaden nu under våren 2021 gör förmodligen en bra affär.
Visst ligger det också en risk i att investera i en bostadsmarknad. Den kan vända neråt – men köper du något på Silverkusten är risken liten. Här är det fortfarande låga priser jämfört med många andra kustregioner i Portugal. Och jämför du med Sverige så är det ju riktigt billigt.
En hyresrätt kostar ju pengar hela tiden. Pengar som går till ägaren och aldrig kommer åter till den som hyr bostaden.

Ta reda på mer

Vill du ta reda på mer och träffa oss för att ställa frågor är du välkommen på något av våra kostnadsfria seminarier under 2021. Just nu ligger de nere men så snart coronaläget tillåter kommer vi arrangera seminarier både i Sverige och Portugal. Mer på länken här: Seminarier 2021

KONTAKT

Kari Forsén
+46-70-910 95 60
kari@portugalagent.com

Aktuella hus och lägenheter till salu: Till salu