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Kaufen oder Mieten in Portugal?

17 Januar 2022

Was bietet die meisten Vorteile?
Eine Wohnung oder Haus in Portugal zu mieten oder zu kaufen?

Viele Menschen stellen sich die Frage, soll ich in Portugal Kaufen oder Mieten. Die Antwort ist wenig überraschend: es kommt darauf an. Aber wenn Sie für mehrere Jahre bleiben wollen, wird es sich lohnen, die Immobilie zu kaufen und zu besitzen. Hier weisen wir auf einige verschiedene Aspekte hin.

Der Zweck steuert

Die erste Überlegung, ist wie lange Sie beabsichtigen, in Portugal zu bleiben.
In zwei Fällen ist es eindeutig besser, Ihre Immobilie zu kaufen und zu besitzen:
Der eine Fall ist, wenn Sie eine Zweitwohnung suchen, die Sie für mehrere Jahre behalten und nutzen wollen.
Der zweite Fall ist, falls Sie beabsichtigen, sich für eine längere Zeit im Land aufzuhalten, mehr als zwei oder drei Jahre.

Miete kann für einen kürzeren Zeitraum sinnvoll sein. Die Wohnungen, die vermietet werden und über Anzeigen im Internet zu finden sind, sind fast ausschließlich Untervermietungen, wo jemand in ein Haus, oder eine Wohnung, investiert und dann vermietet, um etwas Geld zu verdienen. Die Miete ist unreguliert, und wenn möbliert vermietet wird, können sehr hohe monatliche Gebühren verlangt werden.

Die Saison ist wichtig

Ein wichtiger Parameter ist, wann im Jahr Sie mieten möchten. Eine küstennahe Immobilie, ist in den Monaten Juli bis September, für den Vermieter, sehr lukrativ, und wird somit meistens nur wöchentlich vermietet. Zudem steigt die Anfrage von Mietern aus Portugal, Spanien und Frankreich in diesem Zeitraum. Immobilien in den Küstenstädten, mit guter Ausstattung sowie Terrasse, Meerblick, Garage oder Swimmingpool und in guter Lage, nah an Tavernen, dem Strand oder sogar den gefragten Sehenswürdigkeiten, sind sehr beliebt und lassen sich in der Ferienzeit, sehr gut wöchentlich vermieten.  Dann können die Mietkosten für eine Woche so hoch sein wie die monatliche Miete im Winter. Das macht es schwierig, eine gute Mietwohnung, zu einer angemessenen monatlichen Miete, für einen Zeitraum von 12 Monaten oder länger, zu finden.

Hohe monatliche Mieten

Die hohen, monatlichen Mieten sind zum Teil auf Steuern, und in vielen Fällen von Provisionen an Vermittler, zurückzuführen. In Portugal werden Steuern auf Mieteinnahmen vom ersten Euro an verlangt. Die Einnahmen des Vermieters werden mit etwa 25 % versteuert.
Falls dann ein Vermittler beteiligt ist und Sie ein ganzes Jahr oder länger mieten, ist die Maklerprovision, in der Regel, eine Monatsmiete. Hieraus lässt sich einfach nachvollziehen, warum die monatlichen Kosten höher sind, wenn Sie mieten, im Vergleich zur Zahlung von Zinsen und Betriebskosten von den eigenen vier Wänden.

Unterkunftsstandard und Innenraumkomfort

In den sozialen Medien liest man manchmal über kalte Wohnungen mit Feuchtigkeitsproblemen und schlechter Belüftung. Die meisten, die dies erleben, befinden sich in einer Mietwohnung, die sie im Sommer oder Frühherbst, wenn keine Heizung und Lüftung benötigt wird, gemietet und begutachtet haben. Dann kommt ein Winter mit mehr Regen und kühle Nächte, dies erfordert eine gute Heizung und eine funktionierende Belüftung. Etwas, was bei viele Häusern und Wohnungen in Portugal fehlt.

Wenn Sie die Immobilie kaufen, können Sie die Anforderungen leichter selbst bestimmen. Ist es eine Neuproduktion handelt, können Sie einfach eine gut funktionierende Heizungsanlage von Grund auf neu bestellen.
Falls Sie unter gebrauchten Häusern suchen, können Sie die aussortieren, die keine Heizung haben. Alternativ können Sie, die Kosten für eine gut funktionierende Heizungsanlage im Budget mit einplanen.

Mehr zu Heizungsanlagen und Lüftung in Portugal: Wärme in Portugal

Kosten, wenn Sie Ihr Haus besitzen

Wie in Deutschland sind alle Wohnungen Eigentumswohnungen. Sie werden also Besitzer der Wohnung, mit Eintrag im Grundbuch.

Bei einem Kauf entstehen Einmalkosten, in Form von Grunderwerbssteuern und Notargebühren, die vom Käufer getragen werden. Beispiel: Wenn Sie ein Haus für 250.000 Euro kaufen, beträgt dies zirka 5% des Kaufpreises.

Darüber hinaus gibt es eine Grundsteuer, die hier in Nazaré 0,45% des veranlagten Wertes beträgt. Dieser Wert sollte etwa 70 % des Marktwertes entsprechen.

Die Kapitalkosten sind höher als in Deutschland. Portugiesische Banken erlauben oft eine Beleihung von bis zu 75% des Wertes des Hauses. Der gesamte Kredit muss bis zu dem Tag amortisieren sein, an dem Sie 75 Jahre alt werden.

Ein großer Vorteil ist, dass die monatlichen Nebenkosten niedrig sind. Gebrauchte Wohnungen von ca. 80 – 100 qm kommen auf monatliche Gebühren von 30 – 40 Euro. Neubauten mit hohem Standard, Poolbereich und Garage auf ca. 100 Euro.

Hierzu kommen die laufenden Kosten für Gas, Strom, Wasser und Internet. Die Höhe ist auf demselben Niveau wie in Deutschland. Als Eigentümer sind Sie der Vertragspartner und können sich die Lieferanten selbst aussuchen.

Maklergebühr: Es ist der Verkäufer, der die Provision zahlt. Sie können, als Käufer, hohe Anforderungen an den Makler in Bezug auf Hilfe und Service stellen, auch außerhalb dessen was für den Hauskauf selbst gilt. Wenn Sie PortuglAgent beauftragen, unterstützen wir Ihnen mit einer Menge mehr in Bezug auf: Vereinbarungen mit Lieferanten (Gas, Strom, Internet, etc.), Bankkontakte, Kontakt mit den richtigen Behörden etc. Wir bieten auch weitreichende „After Sales“-Unterstützung. Wir verfügen über ein gutes Netzwerk mit Kontakten, so dass Sie uns jederzeit fragen können, wenn Sie einen Handwerker, eine Kfz-Werkstatt oder einen Anwalt suchen.

Mehr hier: Der Kaufprozess in Portugal.

Erwartete Wertsteigerung

Ein weiterer Vorteil, wenn Sie Eigentümer sind, ist dass die Immobilie wahrscheinlich an Wert steigt, während Sie dort leben. In den letzten Jahren konnten bei Immobilien an der Silberküste eine große Wertsteigerungen notieren werden. Wärend der Coronajahren war die Wertsteigerung etwas geringer, aber die Vorjahren waren wirklich gut. Unsere Einschätzung ist es, dass ein aufgestauter Bedarf besteht, und sobald es leichter wird wieder zu reisen, wird die Nachfrage steigen. Es könnte zu einem Ketchup-Effekt kommen. Wer also jetzt frühzeitig im Jahr 2022 auf den Markt kommt, wird wahrscheinlich ein gutes Geschäft machen.

Natürlich besteht auch ein Risiko in den Wohnungsmarkt zu investieren. Der Wert könnte sinken – aber wenn man etwas an der Silberküste kauft, ist das Risiko gering. Die Preise sind hier im Vergleich zu vielen anderen Küstenregionen in Portugal immer noch niedrig. Und wenn man es mit Deutschland vergleicht, ist es wirklich günstig.

Ein Mietvertrag kostet die ganze Zeit Geld. Geld, das an den Eigentümer geht und nie an den Mieter.

Erfahren Sie mehr

Wenn Sie mehr erfahren und uns treffen wollen, können Sie dies demnächst in einem unseren kostenlosen Seminaren tun. Im Moment werden sie ausgesetzt, aber sobald die Corona-Situation es zulässt, werden wir Seminare und Erkundungsreisen in Portugal organisieren.

KONTAKT

Torsten Henke
+49 151 7283 0700
torsten@portugalagent.com

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