Fri prövningsrätt

25 september 2018

Ibland går det undan vid budgivning och försäljning av bostäder även här i Nazaré. När en part vinner en budgivning finns det också en förlorare som kan bli besviken.
Nyligen hade vi en svensk spekulant på plats som varit intresserad av en och samma lägenhet i två månader. I samband med deras andra besök här i Nazaré dök det upp en ny spekulant som på mycket kort tid, och utan att ställa krav på förändringar eller att något extra skulle ingå i köpeskillingen annat än det som byggherren lovat, lämnade ett bra bud som säljaren/byggherren valde att acceptera.

Den svenske spekulanten blev mycket besviken och håller oss ansvariga för det inträffade. Vi beklagar givetvis att denna situation har inträffat men det går inte som mäklare att ta ansvar endast för en spekulant. I fallet ovan blev den andre spekulanten viktigare för säljaren (läs: bättre lönsamhet) och då valde säljaren att gå vidare med den nye spekulanten. Värt att notera är att säljaren var inställd på att sälja till den svenska spekulanten under hela den tvåmånadersperiod som denne var i processen. Säljaren hade dock uppfattningen att den svenske spekulanten ställde många frågor och krävde ytterligare villkor för köp vilket säljaren uppfattade som besvärande. Spekulanten å sin sida, uppfattade att det tog lång tid att få svar från säljaren

Mot bakgrund av ovanstående vill vi vara mycket tydliga med att det är säljaren/byggherren som beslutar om till vem ett objekt säljs, när det säljs och till vilken köpeskilling. Det kallas för fri prövningsrätt i Sverige. I praktiken innebär det att om du som spekulant engagerar dig i ett objekt, lägger ner tid, ställer frågor, kanske flyger till Portugal både en, och kanske flera gånger, hela tiden löper risken att objektet i fråga säljs till någon annan fram till den dag då ett sk Promissory Contract upprättats.

När man väl känner till, och har accepterat detta, så blir det ganska enkelt. Objekten är till salu hela tiden fram till att köpare och säljare har upprättat ett Promissory Contract. Där ska köpeskillingen, datum för tillträde och slutbetalning framgå och andra eventuella villkor vara med.

I Portugal är det också vanligt att säljaren har flera olika mäklare engagerade i försäljningen av ett och samma objekt och när det gäller nyproduktion jobbar byggfirman själv oftast med direktkontakt med spekulanter parallellt med oss mäklare. Det gör att du som spekulant inte kan räkna med att ha köpt något innan det finns ett Promissory contract upprättat mellan dig och säljaren och att köparen har erlagt en handpenning.  Mäklaren hjälper till så att detta avtal blir upprättat av en jurist. Nästa steg är sedan att parterna möts hos en notarie varvid fastigheten slutbetalas och överlåts.

De svenska spekulanter i Nazaré som eventuellt avrekommenderar oss, eller mig som person (Niklas Forsén), är förmodligen också de som missat att göra affär. Det är de som dröjt lite för länge med sina egna beslut och som kanske ställt lite för många frågor för att komma till avslut. Då har andra spekulanter tillträtt och vi, eller i flera fall byggherren eller annan mäklare som byggherren anlitat, har sålt till någon annan.  Då uppstår självklart besvikelse och kanske till och med bestörtning. Det har vi full förståelse för. Men man måste alltid komma ihåg som spekulant att säljaren kan sälja och har rätt att sälja till vem som helst när som helst och till vilket pris som helst hela vägen fram till att man upprättat ett Promissory Contract.

Bra att veta om fastighetsköp i Portugal

-Säljaren kan sälja till vem som helst, när som helst och till vilket pris som helst fram till att man upprättat ett sk ”promissory contract”. I Sverige kallar vi det fri prövningsrätt. (Om du Googlar på det så kommer det upp många besvikna spekulanter som missat bostadsköp i Sverige och som skriver kritiskt på sociala medier om olika mäklare. Men, de har inte rätt i sak tyvärr.)

-Det är säljaren/byggherren som beslutar enligt ovan. Mäklaren kan inte göra det. Bara påverka och rådge i den mån det går.

-Även när man upprättat ett skriftligt sk ”reservationsavtal” som kan föregå ett promissory contract har säljaren rätt att dra sig ur och sälja till annan köpare. På samma sätt har spekulanten (den tänkte köparen) rätt att dra sig ur ett reservationsavtal.

-Det är först när ett Promissory Contract är upprättat som parterna inte kan dra sig ur utan att det får juridiska eller ekonomiska konsekvenser.